Commerce International : Sur quels atouts majeurs repose la rentabilité du concept ?
Gérard Menguy : « En dehors de l’environnement chaleureux et estival que confère à nos studios, à nos T2 et T3 une décoration très “marine”, toutes nos résidences bénéficient d’une qualité de construction irréprochable ainsi que d’une implantation d’exception – toujours au cœur de la ville – répondant à tous les critères d’accessibilité et de commodité que peut attendre une clientèle en voyage d’affaires, en séminaire ou en formation. De plus, une politique de prix adaptés à la durée du séjour permet à l’entreprise facturée de maîtriser les coûts de ses personnels en déplacement. »
C.I. : Vous proposez également ces appartements à la vente sous forme d’un produit de placement d’épargne retraite.
G.M. : « En effet. Un investisseur – salarié, indépendant ou commerçant – peut acquérir un ou plusieurs appartements, un placement qui lui permet de se constituer des revenus garantis d’une rentabilité qui avoisine les 6?%, ce qui est remarquable aujourd’hui. Nous sommes naturellement en mesure de lui présenter des solutions de financement adaptées aux meilleures conditions du marché. L’acquisition des appartements – en futur état d’achèvement – est de surcroît liée à un contrat ferme de location avec la société filiale Dom’Ville’Services. Celle-ci lui garantit sa rentabilité en fixant le montant des loyers, indexé à l’indice de la construction, dès la signature. »
C.I. : Quels intérêts présente votre offre en termes de valorisation patrimoniale et de fiscalité ?
G.M. : « Nous tenons le plus grand compte de la valeur de ce patrimoine en prévision de l’éventuelle sortie de l’investisseur. Pour cela, la qualité de construction est validée par le groupe au travers de sa filiale Eur’Invests, qui participe au tour de table. Par ailleurs, le Groupe France Épargne – Cap Affaires Résidences impose un cahier des charges exigeant un niveau de qualité optimum pour tous les programmes. C’est fondamental pour nous puisque l’intégralité de l’entretien de ces appartements incombe par contrat à notre filiale. L’intérêt fiscal d’une telle acquisition réside dans le fait qu’une résidence avec services permet de bénéficier du remboursement intégral de la TVA de 19,6?% sur le prix d’acquisition. De plus, l’investisseur va pouvoir bénéficier, en fonction de sa surface d’investissement, du régime Loueur de Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur de Meublé non Professionnel (LMNP) défini par le Code Général des Impôts. Il pourra d’une part profiter de l’intégralité de l’amortis-sement de l’immobilier sur 20 ans et du mobilier sur 7 ans, mais aussi, dans le cadre du LMP, imputer l’intégralité des déficits fiscaux des intérêts d’emprunt sur la fiscalité du LMP. Enfin, en cas de déficits fiscaux dus aux frais d’acqui-sition ou d’un déficit d’intérêts d’emprunt, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction de son revenu imposable dès la première année. Le cadre du LMP apporte donc à la fois sécurité, défiscalisation et revenus locatifs nets d’impôts, puisque tous les amortissements sont imputés sur ce revenu locatif. »
C.I. : Comment envisagez-vous votre développement ?
G.M. : « Notre parc est aujourd’hui de 2000 appartements, une capacité que nous comptons doubler dans les trois prochaines années. Déjà, dans les prochaines semaines, seront disponibles les programmes de Nancy (161 appartements) et Lannion, tandis que nous étudions nos implantations futures à Marseille, Montpellier, Toulouse, Nice, Cannes et Bordeaux. Quant à la progression de notre chiffre d’affaires, elle a été de 37 % en 2002 et nous prévoyons pour 2003 une croissance située entre 27 et 30 %. »
