Source : par Pascal Barboni (ndlr : photo), Directeur général adjoint au Développement, FREY. Paru dans Réflexions Immobilières, n°104, 3ème trimestre 2023
Les zones commerciales situées en entrée de ville se sont développées historiquement autour de locomotives alimentaires (supermarchés, hypermarchés) ou de galeries commerciales en périphérie des agglomérations. Nées dans les années 1980, ces zones commerciales périurbaines sont à la fois des succès économiques, génératrices d’emplois et de chiffres d’affaires, mais également des échecs urbains faisant subir quotidiennement à des millions de Français un acte peu expérientiel.
Des modèles urbains à réinventer. Cette addition de boîtes métalliques disgracieuses, dont la seule vertu a longtemps été d’offrir un accès facile et un parking gratuit est désormais accusée de banaliser, quand ce n’est pas enlaidir, les paysages. Ces zones monofonctionnelles ne correspondent plus aux attentes des collectivités qui souhaitent les voir muter plutôt que de les voir se transformer en friches.
Et pourtant, des chiffres indiquent une réelle capacité de résilience1 :
• 72% des dépenses des Français dans le commerce sont réalisées dans ces entrées de ville ;
• 65% de la population française vit autour d’une métropole, ce qui fait de la «zone commerciale» de fait déjà une forme de proximité ;
• 75% des Français leurs achats dans les commerces physiques ;
• ces zones enregistrent le plus bas taux de vacance, tous actifs confondus, à savoir 6,5%.
Les supprimer n’est donc ni envisageable, ni même souhaitable. Responsables et acteurs de la ville, nous devons les réinventer.
Les enjeux à l’heure du ZAN et des défis climatiques
Jusqu’à peu, les quelques opérations de renouvellement urbain et commercial ont été réalisées sur la base de densifications commerciales, ce qui ne correspond plus aux enjeux et besoins des territoires ni aux attentes sociétales. Désormais, seule une densification mixte est la voie programmatique qui répond aux enjeux des territoires.
De nombreux élus et acteurs des territoires sont déjà convaincus de la nécessité de réinventer ces entrées de ville pour activer des leviers de développements sociaux, économiques et écologiques. Ces requalifications permettront à la fois de conforter durablement l’activité existante mais aussi de rééquilibrer l’offre, les équipements et les services.
Mais les difficultés liées aux caractéristiques intrinsèques des entrées de ville commerciales rendaient jusqu’alors difficile l’émergence de nouveaux projets. La volonté affichée du gouvernement2 d’accompagner les projets de développement urbains va créer une dynamique positive dans les territoires. Ces nouveaux outils vont aider les collectivités à entrer dans des réalités opérationnelles plus rapidement, grâce à un cadre législatif et réglementaire simplifié, destiné à limiter, si ce n’est lever, certains freins juridiques, tels que les recours excessifs, par exemple.
Des lieux de vie et de ville. Ainsi, à l’heure de l’avènement de la ville du quart d’heure, les citoyens sont en demande de plus de proximité avec de nouvelles polarités urbaines autonomes et des dispositifs de mobilité adaptés. C’est alors l’occasion de transformer ces zones – des surfaces déjà artificialisées – en véritables lieux de vie et de ville. Il s’agit donc de réparer l’existant à travers des opérations de restructuration et de densification.
Grâce à cet objectif, nous allons optimiser l’utilisation du foncier et même renaturer des zones avec une véritable exigence en matière d’amélioration de la biodiversité, du développement de la nature en ville, du traitement des îlots de chaleur et la production de bâtiments à faible impact carbone.
Un levier de transformation en nouveaux quartiers mixtes
La reconfiguration de ces zones commerciales de périphérie doit ainsi être réalisée avec l’ambition de faire émerger, en un seul lieu, une mixité «heureuse».
La pratique de la ville évolue, nous sommes dans une logique ville-quartier. Avec des logements (sociaux, libres, intermédiaires), des commerces, des bureaux, des loisirs, des services et des équipements publics et culturels qui activeront l’espace public, et ce dans un même quartier. L’objectif est de faire de ces entrées de ville commerciales des lieux de vie, conviviaux, où la nature a toute sa place avec une mixité de fonctions choisie et adaptée aux besoins de chaque territoire.
Des quartiers mixtes. Cette transformation est aujourd’hui rendue possible car ces zones autrefois périphériques ont été rattrapées par l’urbanisation et la ville et se retrouvent désormais au cœur des métropoles. Ce ne seront plus des zones périurbaines mais de véritables quartiers vecteurs de :
• transition environnementale, pour offrir une connexion à la nature et combattre les îlots de chaleur ;
• lien social et de résilience économique locale, pour offrir l’accès à la culture, amplifier la vie associative, sportive et stimuler la production locale, l’économie circulaire, etc. ;
• mobilité décarbonée, pour offrir des modes doux (vélo ou à pied) dans une ville durable.
Des réponses efficaces à la crise structurelle du logement
Nous sommes convaincus que les acteurs du commerce peuvent apporter une partie de la solution à la crise du logement. Ces zones commerciales périurbaines représentent des gisements fonciers stratégiques à proximité immédiate des centralités urbaines denses existantes.
De réelles opportunités… Nous avons analysé 243 zones commerciales dites périurbaines, constituées de 20 unités ou plus, des 21 plus grandes aires urbaines françaises, et nous estimons un gisement de fonciers artificialisés de 55 000 hectares représentant, à terme, un potentiel théorique d’environ 70 millions de mètres carrés de densification à usages mixtes, soit plus d’1 million de logements (calcul sur la base d’une surface moyenne d’un logement de 70 m2).
Ainsi, dans ces zones tendues en logement en tissu urbain, il sera possible de construire plus de logement pour :
• favoriser la production de logements et lutter contre le mal-logement en répondant aux nouveaux modes de vie (mobilités professionnelles, familles monoparentales) et en offrant un parcours résidentiel diversifié ;
• développer le «recyclage urbain» en valorisant des bâtiments existants.
…compliquées à mettre en œuvre. La transformation de ces zones commerciales est toutefois très spécifique à traiter, pour plusieurs raisons :
• nous intervenons sur des secteurs qui ne sont pas des friches, mais qui sont toujours en exploitation et génératrices de chiffre d’affaires et d’emplois ;
• il faut conserver ces zones qui ont un modèle économique résilient et frugal (loyers et charges), permettant aux commerçants de pouvoir accompagner les évolutions et les mutations du commerce ;
• ces zones ont une valeur économique allant au-delà de la valeur immobilière. La valeur du commerce est double : fonds et mur. Si on reste sur des modes d’intervention traditionnels qui consistent à l’éviction, ces modalités ne sont économiquement pas viables (voir exemple ci-dessous).
Changer les formes urbaines de ces espaces encore en activité est donc probablement l’action la plus compliquée à réaliser et nécessite une ingénierie opérationnelle très fine permettant de préserver au maximum l’attractivité commerciale. Cette notion de commerce «vivant» est primordiale à intégrer dans l’équation économique au risque de la rendre impossible à résoudre.
À quoi ressembleront les entrées de ville de demain ?
Démonstration avec Montigny-lès-Cormeilles (95) au sein d’un pôle commercial structurant
La commune de Montigny-lès-Cormeilles, située dans le département du Val-d’Oise (95), est coupée en deux par l’autoroute A15 et la RD14. Pour réduire la césure urbaine, la collectivité a imaginé un vaste projet de requalification de la RD14, projet retenu par l’État en 2018 dans le cadre de son appel à projet «Repenser la périphérie commerciale». À l’issue d’un appel à candidature, la mairie a retenu l’agence d’architectes et d’urbanisme Seura pour élaborer et mettre en œuvre son plan-guide.
Ainsi, un modèle urbain alternatif a été défini afin de se substituer à une ville marquée par des séparations engendrées par «l’hyperzonage commercial» pour et par la voiture. Un projet de modification de l’échangeur avec l’A15, s’inscrivant dans le Plan anti-bouchons de la région Ile-de-France, est programmé pour une mise en service en 2026 (desserte directe vers la rue Marceau-Colin), dont l’objectif est clair : apaiser les flux et améliorer les conditions de circulation de la RD14.
Créer un véritable pôle de proximité. L’enjeu du projet est de répondre à une double problématique : comment retrouver à la fois une ville apaisée et une dynamique «vie urbaine/commerce». Il s’agit d’une opération structurante qui aura pour objectif de créer un nouveau centre urbain contribuant à valoriser la place du piéton. Le projet ne consiste pas à implanter des commerces en pied d’immeuble, ni même un centre commercial, mais à créer une vraie destination pour la ville.
• Concevoir «un nouveau morceau de ville» comme un vecteur d’animation du territoire, qui dépasse la simple dimension commerciale, en l’inscrivant dans une dynamique urbaine de la ville.
• Et ceci par la création d’une nouvelle mixité urbaine composée de logements, commerces et services de destination, sur un site déjà artificialisé et occupé. Il s’agit donc de proposer un véritable pôle de proximité et de redonner au boulevard toute son attractivité.
Densification urbaine. Avec pour finalité de tendre vers la zéro artificialisation nette et de ne pas fragiliser les équilibres commerciaux déjà en place, ce projet vise à répondre aux aspirations actuelles au regard de ce que nous évoquions plus haut dans l’article, en apportant une mixité et une densité verticale.
Dans le cadre de ce renouvellement urbain commercial, où le socle n’est donc plus la résultante d’un projet uniquement de logements, le projet permettra la création d’une densité urbaine sur un socle actif opérant.
Le projet se développera en plusieurs phases :
1. Une première phase avec la création d’un groupe scolaire, opérationnel pour 2025 ;
2. Puis la réalisation du reste de l’opération :
– une promenade à ciel ouvert de 750 mètres linéaire environ, connectée aux espaces publics environnants ;
– un socle actif mixte de 24 000 m2 des commerces (de petites et moyennes surfaces), des restaurants, des services et des loisirs ;
– 900 logements en R + 5 à horizon 2030 ;
– un bois ouvert au public de 30 000 m2 de bois (parc Launay) ;
– des espaces verts intégrés dans le centre-ville de 20 062 m2 au total ;
– un total de 14 506 m2 d’espaces publics aménagés (places publiques, placettes, promenade) ;
– un parking de 2 000 places (niveau -1) et un parking silo d’environ 400 places.
1 Sources : Codata Services SA, Codata Digest, État des lieux de l’immobilier commercial et du retail en France, janvier 2023 ; sondage OpinionWay pour Quanta ow et la Fédération des acteurs du commerces dans les territoires (ex-CNCC).
2 Plan de transformation des zones commerciales, lancé par Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des PME, du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme, en présence de Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et Patrice Vergriete, ministre du Logement, le 11 septembre 2023.
Pour en savoir plus, rendez-vous sur : FREY et REPENSER LA VILLE
