Début d’année en fanfare – Brusque Retournement avec la pandémie de Covid-19 – Un avenir chamboulé mais déjà en cours de définition

APRÈS LE COVID-19, L’ESPOIR D’UNE MOVIDA-20

Le scénario en V permettrait à la consommation des ménages de retrouver, d’ici à la fin de l’année,des volumes proches de la période de pré-crise. Ce serait une très bonne nouvelle dans la mesure où la consommation des ménages représente plus de la moitié du PIB français. L’effondrement des dépenses des consommateurs observé depuis la mise en place du confinement pourrait donc n’être que passager. L’Insee estime que la consommation des ménages a été inférieure de 35% à la normale pendant la dernière semaine de mars, avec notamment une réduction au minimum des dépenses de textile et d’habillement (entre -100 et -90%) ainsi qu’en produits manufacturés (-60%). L’hôtellerie, la restauration et les loisirs sont également à l’arrêt. A l’inverse, la consommation en produits agro-alimentaires était à la hausse (+6%), tirée par le réflexe de stockage des ménages et par le report de la part précédemment captée par la restauration.

Il est même possible qu’avec l’été, à la sortie du confinement, un phénomène de compensation et rattrapage puisse s’opérer en matière de consommation. Libérés, délivrés !… Un phénomène qui s’apparenterait à une sorte de mini-movida, à l’image de ce qu’a pu connaître l’Espagne des années 80 quand s’est levée la chape de plomb du franquisme. Après le Covid-19, ce serait la Movida-20… L’hôtellerie, la restauration et les loisirs notamment comptent dessus.

Il serait toutefois illusoire d’espérer un phénomène de vases communicants parfait. Il y a du chiffre d’affaires perdu à tout jamais. D’autant qu’il apparaît de plus en plus probable que la sortie du confinement ne soit que partielle et que des restrictions de déplacements soient maintenues, au moins à l’échelle internationale. Il est par exemple significatif que les professionnels du transport aérien n’attendent pas de retour à la «normale » avant 2021, voire 2022. Le monde ouvert que nous avons connu sera long à se remettre en place.

Il paraît ainsi déraisonnable de compter sur un retour rapide de la manne touristique provenant des pays asiatiques, du golfe arabique ou d’Amérique du Nord. Si rattrapage il y a, il se fera donc prioritairement sur la clientèle domestique et, éventuellement, sur celle de nos proches voisins.

BILAN DU MARCHÉ FRANÇAIS AU TERME DU PREMIER TRIMESTRE 2020

Soleil d’Hiver

Le début de l’année 2020 s’est inscrit à la suite des excellents résultats réalisés en 2019 par le marché français. Les volumes investis en immobilier d’entreprise, en hausse de 46%, ont témoigné de la capacité de séduction des opportunitésimmobilières dont recèle l’hexagone, tant auprès des investisseurs domestiques que des acheteurs internationaux. Il faut dire que les taux de rendement, tout en se maintenant à leur point bas historique, ont continué d’assurer une rentabilité intéressante. C’est donc un hiver ensoleillé qu’a connu le marché français. Un hiver qui s’est néanmoins conclu par un évènement imprévu et imprévisible, appelé à changer bien des choses : la crise liée à la pandémie de Covid-19.

Volumes investis : Bouquet Final

Pour le marché français, les trois premiers mois de l’année 2020 ont constitué une réelle performance : avec un volume trimestriel d’investissement de plus de 7,5 milliards d’euros, c’est le meilleur démarrage jamais observé. Il est en hausse de 46% par rapport aux résultats enregistrés un an plus tôt et dépasse de 68% la moyenne décennale enregistrée au cours du premier trimestre de chaque année. Cette dynamique confirme le marché français à sa troisième place européenne, derrière ses voisins allemand et britannique qui sont au coude à coude à un peu plus de 16 milliards d’euros (en hausse respective de 55 et 30%). En année glissante, le marché français approche les 42 milliards d’euros placés. Un tel niveau est inédit. Il n’est malheureusement pas près d’être atteint de nouveau. Il y a en effet toutes les chances pour que cette performance s’inscrive dans les mémoires à la façon du bouquet final d’un grand et magnifique feu d’artifice donné par le marché français depuis quelques années. Frappée par les conséquences de la pandémie de Covid-19, l’activité a commencé à ralentir dès la mi-mars et il apparaît inévitable qu’elle soit plus morne au cours des prochains mois.

Origine des Fonds investis : un marché très recherché

Comme cela était déjà le cas lors du second semestre 2019, le marché français a construit son succès du premier trimestre 2020 sur des relais de croissance qui se sont ajoutés, sans s’y substituer, aux moteurs identifiés antérieurement.

Le réveil des investisseurs domestiques s’est notamment confirmé. Après s’être fait damer le pion à la mi-2019 et avoir vu leur quote-part diluée dans le flot généré par les méga-deals réalisés par les investisseurs internationaux (on se souvient des acquisitions spectaculaires réalisées par les fonds coréens), les acheteurs français étaient redevenus majoritaires au terme de 2019. Ce rebond avait notamment était permis par les collectes d’épargne record réalisées. Ils sont restés au premier rang en ce début d’année 2020, générant 54% des montants investis en France entre janvier et mars. Cette remontée a une double origine : d’abord une stratégie plus offensive et compétitive de leur part, ensuite un positionnement plus diversifié que celui de nombreux investisseurs internationaux, avec un intérêt pour des actifs alternatifs aux traditionnels bureaux parisiens. Le premier trimestre a ainsi vu la concrétisation d’acquisitions majeures par des acteurs domestiques, à l’image des 33 400 m² du programme Aquarel à Issy-les-Moulineaux, des 30 000 m² de Parallèle à Courbevoie, des 27 300 m² du Valmy à Montreuil ou des 10 600 m² du 50 Anjou dans le QCA parisien. Sans oublier l’acquisition du CIFA (29 600 m² de commerce de gros) à Aubervilliers ou celle du Lugdunum à Lyon (21 200 m² de bureaux).

Ce moteur est venu compléter celui qui dynamisait déjà le marché depuis le deuxième trimestre 2019 : le regain d’intérêt à l’international pour l’immobilier français. Cet intérêt s’est nourri de l’instabilité politique et commerciale à l’échelle internationale, ainsi que de l’environnement monétaire. Aux yeux de ces investisseurs, l’immobilier – et tout particulièrement l’immobilier français – est apparu potentiellement très attractif. D’abord parce que la France a séduit par sa résilience économique, par la qualité et la solidité de son marché locatif et, enfin, par sa stabilité institutionnelle, qui apparaissait presque comme un privilège autorisant une visibilité de moyen terme. La France a en outre bénéficié de la baisse de la monnaie européenne par rapport à la plupart des devises internationales, qui a conféré à son immobilier un avantage compétitif et laissé entrevoir une possibilité d’upside.

La part des investisseurs internationaux est ainsi passée en un an de 39% à plus de 46% des volumes investis à l’échelle nationale. Comme c’était prévu, la vague coréenne s’est calmée au premier trimestre 2020. Le relai a été pris par les investisseurs nord-américains (Etats-Unis et Canada) et moyen-orientaux, ainsi que par une forte activité de la part des Allemands, qui ont confirmé leur volonté de renforcer leur exposition sur le marché français. Au cours des prochains mois, cette demande internationale devrait se maintenir pour les actifs Core, le spread de taux offert par le marché français étant bon. Il est par contre possible que, pour le segment Value Add, ces investisseurs se voient offrir des opportunités plus attractives dans d’autres pays et procèdent donc à une réévaluation de leur activité en France.

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