Il est faux d’affirmer que le bailleur social est obligé de se tourner vers l’activité de syndic de copropriété. C’est plutôt la conjoncture économique, ainsi que la loi Elan du 23 Novembre 2018, qui incite l’acteur à vendre des parts des logements sociaux aux acheteurs. Indubitablement, à partir du moment où un acheteur acquiert un lot dans un logement social, ce dernier devient une copropriété au même titre qu’un immeuble privé. Qui dit copropriété dit copropriétaires, et inévitablement : syndic de copropriété.
Le bailleur social et les responsabilités d’un syndic de copropriété
Et ce n’est pas évident pour le bailleur social de s’approprier les responsabilités d’un syndic de copropriété. «Appels de fonds, arrêtés de comptes, rapprochements bancaire, gestion des sinistres» sont autant de missions nouvelles qu’il doit s’approprier et maitriser rapidement pour assurer la bonne gestion de la copropriété. Pas forcément à l’aise avec ces nouvelles notions, le bailleur social peut néanmoins choisir de se libérer de cette activité en faisant appel à un syndic de copropriété professionnel.
Cependant, comme nous avons pu l’aborder à travers cet article, «sous traiter cette activité pour ne pas avoir à la gérer devient alors vite tentant. Néanmoins il faut être pleinement conscient que cela implique une perte de contrôle pour le bailleur social, qui donne donc la main à un syndic privé pour la gestion des nombreuses parties communes du bien. Internaliser cette activité vous offrira au contraire une meilleure maitrise de la copropriété.»
Il est important de notifier que la loi Elan permet aux bailleurs sociaux de différer jusqu’à 10 ans maximum la mise en copropriété de l’immeuble, à partir de la vente du premier logement.
Les avantages d’un bailleur social syndic de copropriété
Lors de notre dernier article sur le sujet, nous disions : «cela permettra au bailleur social de monter en compétence et en polyvalence. Bien entendu, un des effets important est la rassurance auprès des différents locataires et propriétaires. En effet, cela leur permettra de ne garder qu’un contact pour leurs différentes demandes, et donc de ne pas multiplier les intermédiaires pour leurs besoins, questionnements etc.» Cependant, les bienfaits de la gestion de l’activité de syndic par le bailleur social ne s’arrêtent pas là.
En effet, l’un des premiers point positifs est l’accès à la propriété pour des locataires qui se sont souvent interdits ce projet de part leur situtation financière, leur difficulté à emprunter auprès des banques etc. «C’est une façon d’encourager l’accession sociale, exprime Marianne Louis, directrice de l’Union Sociale de l’Habitat.»
Et bien que cette étape d’acquisition d’un bien n’est pas simple, ce nouveau fonctionnement comprend des avantages importants. Le premier résidant dans le fait que les locataires connaissent l’environnement dans lequel ils investissent. Ils en connaissent, l’environnement extérieur, le voisinage, la situation du bien et son accessibilité en transport etc. C’est un aspect très sécurisant dans le cadre de la transaction, pour le bailleur social également.
L’autre avantage pour le locataire, futur propriétaire, est financier. Effectivement, dans la majorités des cas, les logements mis à la vente sont nettement en dessous du prix du marché. Il est important de préciser que, régulièrement, ce dernier peut bénéficier de nombreuses aides. C’est le cas par exemple du prêt à taux zéro, destiné à financer en partie l’acquisition par son occupant d’un logement social auprès de l’organisme HLM dont il était locataire. Ce prêt peut aller jusqu’à 10 % du prix du bien dans la limite d’un plafond défini.
Les obstacles à cette évolution
Malgré que le cadre de cette transition soit bénéfique pour les futurs acquéreurs comme pour l’organisme social, certaines difficultés peuvent intervenir. La première étant bien évidemment le fait que cette nouvelle activité constitue un environnement, des responsabilités, des missions tout à fait nouvelles pour le bailleur social, qu’il doit rapidement maitriser pour assurer la bonne gestion de son parc immobilier. Ce n’est pas gagné d’avance, et c’est pour cette raison qu’il est primordial de se faire accompagner lors de cette transition (paragraphe ci dessous).
Côté locataire, l’accession à la propriété n’est pas non plus une évidence. L’Union Sociale pour l’Habitat nous apporte des chiffres intéressant pour éclairer notre propos.
Sur la vente totale de logements en 2018, «34 % des locataires habitant dans le logement ont acheté, 24 % ont été cédés à d’autres locataires HLM et 42 % des acheteurs n’étaient pas locataires dans le parc social.» Très clairement, on comprend que les locataires en place connaissent de réels obstacles à l’achat de leur bien, notamment en raisons de leur solvabilité auprès des banques mais aussi car beaucoup sont trop âgés pour contracter un emprunt.
Enfin, un des autres points de blocage pointés par les acteurs du logement social réside dans le fait même de vendre des biens : la fragilisation de certains immeubles devenus des copropriétés. Possédant, en général, de faibles revenus et donc des petits budgets, les nouveaux propriétaires seront-ils capable de payer les charges liées à leurs nouvelles acquisitions ? Le bailleur social peut alors craindre d’observer une dégradation des copropriétés dont il a la charge.
Aider le bailleur social à bien gérer ses copropriétés
Comme nous avons pu le voir, le développement du bailleur social vers cette activité de syndic de copropriété est globalement positif. Ainsi, pour optimiser au mieux cette transition et appréhender leurs nouvelles responsabilités, il est primordial pour les acteurs sociaux de se faire assister et appuyer.
C’est dans cette optique qu’H2I et ses équipes d’experts accompagnent les bailleurs sociaux au quotidien, notamment en leur proposant Aramis, le logiciel leader pour le syndic.
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