Thierry Capdevielle, créateur de TC Conseils
Des solutions non bancaires pour financer son immobilier. Tel est le credo de TC Conseils, à l’heure où l’obtention de crédits se résume souvent à un véritable parcours du combattant. « À la fin 2012, l’octroi de prêts bancaires à moyen terme pour les entreprises ne représentait que 70 % de ce qu’il a été à la mi-2008. Il s’agit d’une dégringolade certaine. Parallèlement, sur le plan réglementaire, l’entrée en vigueur de la directive Bâle 3 tend à réduire les fonds propres bancaires disponibles pour les crédits. Viennent ensuite les conséquences éventuelles du problème des dettes souveraines qui impliquent certains établissements financiers, les contraignant à des restrictions supplémentaires en terme d’accords de prêts », analyse Thierry Capdevielle, fondateur de cette société spécialisée dans les solutions financières en immobilier d’entreprise.
L’évolution récente et ses impacts négatifs sur les volumes disponibles pour des prêts l’a conduit à privilégier des options soit alternatives, soit complémentaires à l’offre des établissements de crédit classiques. Le Sale & Lease-back se présente comme le produit phare proposé par TC Conseils. Il se résume à trois opérations juridiques concomittantes. La première est la cession de l’actif immobilier à un tiers qui est souvent un investisseur immobilier en capacité de prendre des risques. Le deuxième acte consiste à signer un bail commercial ferme, en général d’une durée de 9 ans, ce qui peut être comparable à la période de recouvrement d’un crédit bancaire traditionnel.
Le montant de l’annuité à verser se situe entre 9 et 12 % du montant de cession. « Là encore, si on compare ces chiffres avec un crédit bancaire d’une durée de 12 ou 15 ans, les montants représentent globalement les charges de remboursement annuelles. Il n’y a donc pas de différence substantielle en matière de décaissement de trésorerie », estime Thierry Capdevielle. En troisième lieu, dans un cas de Sale & Lease-back, une promesse unilatérale de vente est signée. Le cessionnaire, devenu bailleur, promet au cédant, devenu locataire, de racheter le bien au terme du bail commercial. Cette promesse prévoit une option et non une obligation de rachat. « En l’absence de rachat, le bail peut tout à fait être reconduit », précise Thierry Capdevielle.
Plutôt que de se tourner vers une banque, les entreprises sont donc invitées à privilégier l’intervention d’un investisseur immobilier. Les clients de TC Conseils sont des ETI, mais il peut également s’agir de PME. Au-delà de la taille des organisations, c’est surtout le type d’activité qui détermine le recours ou non à des solutions comme le Sale & Lease-back. Une usine, qui est un actif immobilier assez spécifique, trouvera moins facilement un acquéreur qu’un local commercial. « Tous les secteurs peuvent potentiellement être intéressés. Nous avons récemment eu affaire à un fabricant de matériel médical, une société de la filière pharmaceutique, un concessionnaire de meubles… », illustre Thierry Capdevielle. L’Île de France, la région Rhône-Alpes et la région PACA concentrent une part importante de l’activité de TC Conseils en raison de leur dynamisme économique, mais l’offre s’adresse à l’ensemble du territoire national.
« Les entreprises souhaitent souvent une solution de Lease-back, qui consiste simplement pour une société à céder son bien à un crédit-bailleur qui lui reloue avec l’option de le racheter in fine », reprend-il. « Mais demander à un crédit-bailleur ce type de solution ramène à la problématique d’octroi du crédit bancaire, d’autant que les périodes de remboursement peuvent être longues dans ce cas. » Sortir des mécanismes bancaires en se tournant vers un investisseur immobilier, comme le propose le Sale & Lease-back, se présente alors comme un moyen d’échapper à ces écueils.
Ce type d’opérations s’est déjà développé depuis longtemps en Allemagne, en Grande-Bretagne et au Benelux. En France, le marché du Sale & Lease-back reste relativement timide. En 2010, les opérations de ce type représentaient un volume de 1,5 milliard d’euros dans l’Hexagone. Pour Thierry Capdevielle, « le goût, culturellement assez marqué en France, de posséder son bien forme un frein à l’essor de ce marché, tout comme le désir de certains dirigeants de se constituer un patrimoine pour l’avenir par ce biais. » Mais l’absence de réponse satisfaisante de la part des banques peut faire en sorte que les solutions alternatives de ce type soient de plus en plus envisagées. « À noter aussi que l’absence de propriété immobilière peut faciliter la cession de l’entreprise au moment de la revente de cette dernière », ajoute-t-il.
En France, deux tiers des entreprises sont propriétaires de leurs biens à l’usage de leur propre exploitation. « Aux Etats-Unis, où le bien immobilier est souvent considéré comme du capital mort, ce taux est seulement de 18 %. Les dirigeants privilégient la focalisation de la ressource sur d’autres aspects », conclut Thierry Capdevielle.
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